Biura nieruchomości: mieszkania - domy - działki budowlane
w Częstochowie
Artykuł 5:
Zanim podpiszesz umowę z deweloperem
Piotr Miączyński
Zanim podpiszesz umowę z deweloperem, uważnie ją przeczytaj. Możesz tam
znaleźć naprawdę groźne paragrafy. Jakich zapisów unikać jak ognia? Jak
się przed nimi zabezpieczyć?
Wprawdzie jakość umów podsuwanych klientom przez deweloperów się poprawia
- m.in. po interwencjach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - ale
nadal można znaleźć w nich "niebezpieczne" paragrafy. I choć
nie zawsze są to tzw. klauzule niedozwolone, na które zwraca uwagę UOKiK,
to mogą one sprawić, że klient będzie na straconej pozycji w ewentualnym
konflikcie z deweloperem.
W jaką pułapkę możesz wpaść i jak jej uniknąć? Oto lista tych najgroźniejszych.
Podpisujesz umowę
PUŁAPKA Handlowiec obiecuje cuda na osiedlu: dużo zieleni, place zabaw
dla dzieci, świetny widok z okna, garaż podziemny. Po przeprowadzce okazuje
się, że zamiast zieleni jest kostka brukowa, place zabaw to jedna huśtawka,
w garażu podziemnym jest tak ciasno, że żeby zaparkować, trzeba wpierw
wypuścić całą rodzinę z samochodu, a świetny widok to hałdy rozgrzebanej
ziemi.
ZABEZPIECZENIE. Nie wierz handlowcowi, wierz umowie. Dostaniesz tylko
to, co jest wyraźnie w niej zapisane. Do umowy powinien być dołączony
dokładny plan zagospodarowania terenu wraz z jego specyfikacją. Innymi
słowy, gdzie będzie piaskownica dla dzieci (i jaka będzie duża), a gdzie
zieleń. Kupując garaż, zażądaj jego planu wraz z zaznaczeniem, gdzie będzie
twoje miejsce parkingowe oraz jakie będzie mieć wymiary.
PUŁAPKA. Klient, który chce się wycofać z umowy z deweloperem, musi:
zapłacić karę umowną (zazwyczaj ok. 5 proc. ceny kupna mieszkania); znaleźć
chętnego na mieszkanie, bo pieniądze są mu zwracane np. "w ciągu
trzech tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonaniu
przez nowego nabywcę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej
niż kwota zwracana Kupującemu". Zwracana kwota nie jest przy tym
waloryzowana ani oprocentowana.
O ile pierwszy warunek (kara umowna) jest jeszcze zrozumiały, to pozostałe
zmuszają niedoszłego kupca do przekwalifikowania się w agenta nieruchomości,
aby jak najszybciej znaleźć nabywcę na swoje miejsce.
<b>ZABEZPIECZENIE</b>. Możesz poskarżyć się na dewelopera
do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (www.uokik.gov.pl), który
przeanalizuje, czy takie zapisy umowy zawierają treści niezgodne z prawem
(tzw. klauzule niedozwolone). Jeśli tak będzie, zaskarży je do Sądu Ochrony
Konkurencji i Konsumentów.
Możesz też zaskarżyć dewelopera do sądu. Powołaj się na art. 385 kodeksu
cywilnego: "Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione
indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w
sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy
(niedozwolone postanowienia umowne)".
Prawo za "nieuzgodnione indywidualnie postanowienia umowy"
uważa te, na których treść nie miałeś wpływu. Innymi słowy, jeśli podpisałeś
bez żadnych poprawek umowę przyniesioną ci przez dewelopera, która go
mocno uprzywilejowuje twoim kosztem, to masz duże szanse na zwycięstwo.
UWAGA! Nie możesz się domagać uznania za "niedozwolone postanowienie"
ceny mieszkania!
PUŁAPKA. Deweloper wstawił w umowie klauzulę, że chce przez najbliższy
rok bądź dwa lata zarządzać blokiem. W umowie wygląda to tak: "Sprzedający
zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia,
administrację budynku przez 12 miesięcy od daty przekazania budynku do
eksploatacji. Kupujący, podpisując niniejszą Umowę, upoważnia Sprzedającego
do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji
zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388)".
Samo w sobie administrowanie blokiem przez dewelopera nie jest groźne.
Ktoś w końcu musi troszczyć się o płacenie rachunków czy wywóz śmieci
do momentu, aż powstanie wspólnota. Część deweloperów traktuje jednak
zarząd jako źródło dodatkowych dochodów, przedstawiając mieszkańcom mocno
zawyżone rachunki.
ZABEZPIECZENIE. Przed podpisaniem umowy dowiedz się, jakie deweloper
przewiduje opłaty za mieszkanie. Zwróć też uwagę, jak długo chce prowadzić
administrację. Rok to standardowy termin, dwa lata i powyżej powinny obudzić
w tobie niepokój. Ba, niektórzy deweloperzy spryciarze wpisują w umowach
przedwstępnych prawo do zarządzania nieruchomością na czas nieokreślony.
Zapytaj też, czy po przeprowadzce będziesz mógł sam wybrać dostawcę usług
telefonicznych (internetowych) do mieszkania. Powód? To administrator
decyduje, komu pozwoli na instalację koniecznej infrastruktury, i przeważnie
nie wpuszcza na swój teren innych firm niż te, z którymi współpracuje.
UWAGA! Jeśli twój blok (osiedle) ma własną kotłownię, sprawdź w umowie,
czyją będzie ona własnością - wspólnoty czy dewelopera. W tym drugim przypadku
wspólnota przejmie co prawda po pewnym czasie władzę nad blokiem, ale
za ciepło będzie płacić... deweloperowi i według jego stawek.
PUŁAPKA. Deweloper nie oddaje mieszkania w terminie albo opóźnia przeniesienie
jego własności aktem notarialnym? Rezultat? Musisz dłużej płacić ubezpieczenie
(zazwyczaj to ok. 300 zł na kwartał).
Dodatkowo, gdy nie oddaje mieszkania w terminie, musisz dłużej wynajmować
lokal albo tracisz dochody, które mogłeś uzyskać w tym czasie (jeśli np.
kierując się terminem wyznaczonym umową przedwstępną, podpisałeś już umowę
najmu nowego mieszkania).
ZABEZPIECZENIE. Najlepsze jest zapisanie w umowie przedwstępnej kar za
niedotrzymanie terminu. Możesz też np. zapłacić za ubezpieczenie, a następnie
domagać się zwrotu tej kwoty od dewelopera na podstawie art. 415 kodeksu
cywilnego: "Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany
jest do jej naprawienia".
Ta metoda jest jednak gorsza, bo trzeba wpierw wyłożyć gotówkę, a poza
tym deweloper może twierdzić, że nie oddał mieszkania w terminie nie ze
swojej winy (wtedy spór będzie musiał rozstrzygnąć sąd).
Odbierasz lokal
PUŁAPKA. Deweloper zastrzega w umowie, że "jeśli powierzchnia użytkowa
będzie większa lub mniejsza o więcej niż 10 proc., to cena zakupu zostanie
odpowiednio skorygowana".
Oznacza to tyle, że jeśli kupujesz mieszkanie o pow. 100 m kw., a deweloper
oddaje ci mieszkanie o 5 m kw. większe, to nie musisz za te dodatkowe
metry zapłacić.
Zasada ta działa jednak także i w drugą stronę. Zapłacisz za 100 m kw.,
mimo że lokal ma tylko 91 m kw.
ZABEZPIECZENIE. Rzadko się zdarza, aby mieszkanie miało tyle metrów kw.,
ile zapisano w umowie. Jest to trudne choćby ze względów technicznych
- w budowlance nie da się ustalić niektórych rzeczy co do centymetra.
Podpisując umowę, nie zgadzaj się jednak na różnice w powierzchni mieszkania
większe niż +/- 3 proc.
PAMIĘTAJ. Wszelkiego rodzaju plany mieszkania z zaznaczoną na nich powierzchnią,
które wręcza ci przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (aktu notarialnego)
deweloper, są jej częścią. Jeśli więc powierzchnia różni się znacząco
w porównaniu z tym, co jest na rysunku, umowa została złamana.
Niektórzy deweloperzy znaleźli jednak i na to metodę. Załączane przez
nich plany są często bardzo schematyczne. Domagaj się więc, aby były niezwykle
konkretne, z zaznaczeniem długości ścian itp.
PUŁAPKA. W polskim prawie nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby
w sposób obowiązkowy, jak należy liczyć powierzchnię mieszkania. Z bałaganu
korzystają niektórzy deweloperzy, naciągając klientów. Liczą np. powierzchnię
mieszkania przed postawieniem ścian działowych (każda ma 12 cm lub więcej
grubości). Klient kupuje więc mieszkanie, które na papierze ma 40 m kw.,
a w rzeczywistości - 38 m kw. Płaci za metry, których nie ma.
ZABEZPIECZENIE. W umowie z deweloperem trzeba dokładnie sprecyzować,
jak będzie liczona powierzchnia lokalu. Najlepiej jest odwołać się do
konkretnej normy, np. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. i PN-ISO 9836-1997
z 28 października 1997 r. (żadna z nich nie jest jednak wskazana przez
prawo do obowiązkowego stosowania; decyzja, którą wybrać, należy do umawiających
się stron).
Obie normy bardzo się różnią, np. w PN-70/B-02365 lokal mierzy się w
stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, a
w PN-ISO 9836-1997 w stanie całkowicie wykończonym.
PUŁAPKA. Deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne,
media) na długo przed przeprowadzką. Deweloperzy stosują w tym przypadku
kilka metod. Najpopularniejsze to: od dnia zgłoszenia przez sprzedającego
wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (innymi słowy, od momentu kiedy
deweloper składa wniosek do gminy o pozwolenie na użytkowanie - mało korzystne
rozwiązanie, bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką); od dnia odbioru
kluczy (problem powstaje jednak, jeśli mieszkanie zostało tak spaprane,
że nie nadaje się bez poprawek do zamieszkania).
ZABEZPIECZENIE. Nalegaj, żeby w umowie przedwstępnej znalazł się zapis
o tym, że za mieszkanie płacisz od podpisania protokołu odbioru, czyli
od momentu, kiedy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy.
PUŁAPKA. Przed otrzymaniem kluczy kupujący musi wpłacić deweloperowi
tzw. kaucję depozytowo-czynszową w wysokości trzykrotnego miesięcznego
czynszu. Dostaje ją z powrotem w ciągu trzech ostatnich miesięcy administrowania
osiedlem przez sprzedającego, czyli w praktyce np. za trzy lata.
Zabezpieczenie. Brak. Można tylko domagać się usunięcia takiego postanowienia
z umowy albo zrezygnować z umowy.
Podpisujesz akt
PUŁAPKA. Deweloper odwleka w nieskończoność termin podpisania aktu notarialnego.
Kiedy na niego naciskasz, tłumaczy, że to nie jego wina, tylko gminy,
która wydłuża bez końca procedury administracyjne, albo że były "bardzo
niesprzyjające warunki atmosferyczne na budowie", które uniemożliwiły
prace.
ZABEZPIECZENIE. Wpisz w umowie przedwstępnej dokładną datę przeniesienia
na ciebie własności mieszkania aktem notarialnym. I nie gódź się tutaj
na ogólnikowe twierdzenia w rodzaju: deweloper zrobi to trzy miesiące
od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma być konkretny termin, np.
do 1 stycznia 2006.
Za jego przekroczenie powinna być wyznaczona kara umowna, np. odsetki
ustawowe za każdy dzień.
Jeśli deweloper tłumaczy się trudnymi warunkami atmosferycznymi, niech
pokaże wypisy z dziennika budowy, które potwierdzają, że faktycznie trzeba
było przerwać prace.
PUŁAPKA. Termin podpisania aktu notarialnego jest już wyznaczony. Kilka
dni przed jego nadejściem deweloper zaczyna cię szantażować. Uzależnia
podpisanie aktu np. od: rezygnacji z wypłacenia kar umownych; podpisania
umowy o zarządzanie nieruchomością na bardzo długi termin, np. na trzy
lata; wpisania do aktu jego hipoteki (innymi słowy, stajesz się odpowiedzialny
za długi dewelopera) itp.
ZABEZPIECZENIE. Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego.
Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa
własności zbudowanego lokalu bez zgody dewelopera. Umożliwia to art. 64
kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające
obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje
to oświadczenie".
Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast dewelopera, że mieszkanie jest twoje.
Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją
własnością) i deweloper musi wydać ci mieszkanie.
Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy
od dewelopera możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania
już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga
formy aktu).
PUŁAPKA. Czytasz w kancelarii notarialnej projekt aktu i widzisz w nim
paragraf: "Strony oświadczają, że zawierając niniejszą umowę, nie
zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej
sprzedaży". Znaczy to tyle, że po podpisaniu aktu nie możesz już
powoływać się na żadne postanowienia z umowy przedwstępnej!
ZABEZPIECZENIE. Jeśli deweloper nie wywiązał się ze wszystkich swoich
obowiązków (np. nie zapłacił kar umownych, nie oddał mieszkania w takim
stanie, w jakim powinien to zrobić), nalegaj, aby przy cytowanym wyżej
paragrafie dopisać: "Za wyjątkiem roszczeń wynikających z ... (tutaj
wymieniasz, jakie to są roszczenia, np. z tytułu terminu zawarcia umowy
przyrzeczonej)".
Źródło: Gazeta.pl
Co Ci da członkostwo w Złotym Klubie?
- darmowe ebooki
- specjalne rabaty
- punkty lojalnościowe
- możliwość udziału w forum dyskusyjnym
- promocje
- informacje o nowościach
|
|