Biura nieruchomości: mieszkania - domy - działki budowlane
w Częstochowie
Artykuł 1:
Prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej
Prawa do mieszkania reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.
Ustawa obowiązuje od 24 kwietnia 2001 roku. Obecnie wyróżnia się trzy
prawa do lokali wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe: spółdzielcze
lokatorskie prawa do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
oraz prawo odrębnej własności lokalu.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Jest to prawo niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega
egzekucji. Może być ustanawiane w stosunku do budynku, który jest własnością
lub współwłasnością spółdzielni. Powstaje z chwilą zawarcia umowy między
członkiem a spółdzielnią. Umowa taka powinna być zawarta, pod rygorem
nieważności, w formie pisemnej. Prawo to może należeć do jednej osoby
lub do małżonków. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest nierozerwalnie
związane z członkostwem w spółdzielni. Ustanie członkostwa powoduje jego
wygaśnięcie. Członek spółdzielni ubiegający się o ustanowienie spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wnosi wkład mieszkaniowy według
zasad określonych w statucie. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego
prawa spółdzielnia zwraca osobie uprawnionej, czyli byłemu członkowi lub
jego spadkobiercom, wniesiony wkład mieszkaniowy, zwaloryzowany według
wartości rynkowej.
Po ustaniu członkostwa w spółdzielni i lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego, prawa małżonków i innych członków rodziny są chronione poprzez
przyznanie domownikom roszczenia o przyjęcie na członka spółdzielni i
ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
Powstanie roszczenia o przyjęcie do spółdzielni uzależnione jest od dwóch
przesłanek - przynależności do określonej kategorii osób (małżonek, dzieci
i inne osoby bliskie) oraz zamieszkiwania z byłym członkiem w chwili ustania
członkostwa. Dla zachowania roszczeń o członkostwo i zawarcie umowy o
ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego
po byłym członku, konieczne jest złożenie w ciągu jednego roku deklaracji
członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy.
Członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo
do lokalu mieszkalnego ma prawo, mające charakter roszczenia, do żądania
przeniesienia na niego - po spełnieniu warunków określonych w ustawie
- własności lokalu lub ustanowienia własnościowego spółdzielczego prawa
do lokalu. Trzeba podkreślić, że członkowi posiadającemu spółdzielcze
lokatorskie prawo, podobnie jak najemcy, przysługuje szczególna ochrona
prawna. W przypadku likwidacji lub upadłości spółdzielni mieszkaniowej
członkowie, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
z mocy ustawy stają się najemcami tych lokali.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Może być ustanawiane w stosunku do budynku, który jest własnością lub
współwłasnością spółdzielni. Jest ono prawem zbywalnym, dziedziczonym,
podlegającym egzekucji i ma charakter ograniczonego prawa rzeczowego.
Z ekonomicznego punktu widzenia jest to zatem prawo zbliżone do prawa
własności. Spółdzielcze własnościowego prawo powstaje z chwilą zawarcia,
między członkiem a spółdzielnią, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta, pod rygorem nieważności, w
formie pisemnej. Jest to tak zwane nabycie pierwotne. Pochodne nabycie
tego prawa obejmuje natomiast formy przejścia na inną osobę już istniejącego
prawa do lokalu. Zaliczamy tu zatem wszelkie formy zbycia, dziedziczenia,
podział majątku małżeńskiego, zapis i nabycie w ramach licytacji.
Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu może należeć do osoby fizycznej
lub do osoby prawnej, jeżeli statut spółdzielni dopuszcza członkostwo
osób prawnych.
Obecnie skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa nie jest
już uzależniona od przyjęcia nabywcy tego prawa na członka spółdzielni.
Nabywca prawa spełniający warunki statutowe może żądać przyjęcia go na
członka spółdzielni, natomiast spółdzielnia nie może żądać od nabywcy
prawa, by stał się jej członkiem. Przy nabyciu pierwotnym, czyli ustanawianiu
prawa przez spółdzielnię, członkostwo jest nadal obowiązkowe.
Ustanie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej nie powoduje już wygaśnięcia
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Oznacza to, że dopóki danej
osobie przysługuje spółdzielcze własnościowego prawo do lokalu, to nie
może ona być z niego eksmitowana. W przypadku nie wnoszenia przez posiadacza
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu opłat za jego użytkowanie,
jedyną możliwością ochrony praw finansowych spółdzielni pozostaje egzekucja
ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i sprzedaż w drodze licytacji.
Egzekucja podlega tym samym regułom, co egzekucja z nieruchomości (art.
921-1031 Kodeksu Postępowania Cywilnego). W przypadku licytacji osobie
posiadającej spółdzielcze własnościowe prawo nie przysługuje prawo do
lokalu socjalnego.
Prawo odrębnej własności lokalu
Do ustanowienia odrębnej własności lokalu dochodzi w dwojaki sposób:
poprzez zawarcie umowy o wybudowanie lokalu i ustanowienie jego odrębnej
własności lub poprzez przekształcenie, czyli zawarcie z posiadaczem prawa
spółdzielczego umowy o przeniesienie własności lokalu. Prawo to wiąże
się z prawem do gruntu. Właściciel mieszkania jest współwłaścicielem (części
ułamkowej) gruntu i części wspólnych nieruchomości.
Podstawowym i niezależnym od członka wymogiem uzyskania własności lokalu
jest uregulowanie sytuacji prawnej nieruchomości. Jeżeli nieruchomość
została wydzielona, zarząd spółdzielni jest zobowiązany podjąć uchwałę
określającą przedmiot odrębnej własności oraz udziały w nieruchomości
wspólnej. Nabycie własności lokalu następuje na podstawie umowy sporządzonej
w formie aktu notarialnego z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Zarówno
przy przekształceniu mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowego
prawo, jak i w prawo odrębnej własności lokalu, osoba uprawniona zobowiązana
jest do wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowaną
wartością wniesionego wkładu mieszkaniowego. Przysługuje jej prawo do
50 procent bonifikaty - pod warunkiem, że spółdzielnia skorzystała z pomocy
uzyskanej ze środków publicznych. Wysokość tych bonifikat zakwestionował
w wyroku z 5 września 2006 r. Trybunał Konstytucyjny (sygn. K51/05). Trybunał
uznał, że przez sztywne regulacje prawne spółdzielnie nie mogą wprowadzić
bardziej korzystnych upustów dla mieszkańców, którzy chcą przekształcić
prawo do lokalu. Koszty określenia wartości rynkowej lokalu, zawarcia
umowy, koszty wpisu do księgi wieczystej ponosi osoba, na rzecz której
przenoszona jest odrębna własność lokalu. Z chwilą wyodrębnienia w danej
nieruchomości przynajmniej jednego lokalu powstaje nieruchomość wspólna.
Odrębna własność lokalu nie wygasa, jest prawem zbywalnym, przechodzi
na spadkobierców i podlega egzekucji.
Źródło: Dziennik
Zachodni
|