Biura nieruchomości: mieszkania - domy - działki budowlane
w Częstochowie
Artykuł 9:
Rynek nieruchomości w 2007 r. - prognoza
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości
Rynek pierwotny - mieszkania
Rynek pierwotny rozwija się agresywnie, deweloperzy sprzedają nowe inwestycje
jeszcze na etapie realizacji, ceny ciągle rosną... Taki trend będzie się
utrzymywał również w 2007 roku. Prognozuję roczny wzrost cen o 10-15 proc.
Oczywiście ich wysokość będzie zależeć od regionu kraju, lokalizacji,
wykończenia i solidności inwestora. Zakupem nieruchomości będą w dalszym
ciągu zainteresowani klienci zarówno krajowi, jak i zagraniczni, przy
czym należy zwrócić uwagę na coraz większe zainteresowanie naszym rynkiem
sąsiadów zza wschodniej granicy oraz inwestorów z krajów azjatyckich.
Na rynek wchodzą zamożni klienci traktujący te zakupy jak inwestycje z
możliwością uzyskiwania przychodów z najmu. Gorączka cenowa i "nadmuchany
balon deweloperski" na rynku mieszkaniowym, który pojawił się w 2006 roku,
będą się stabilizować już w drugiej połowie 2007 roku, a po roku 2008,
gdy wiele z zakładanych inwestycji deweloperskich nie wypali, rynek odzyska
równowagę.
Rynek wtórny - mieszkania
Rynek wtórny również będzie się rozwijał dynamicznie. Prognozuję wzrost
cen o 15-20 proc., a powodem jest duża zwyżka cen na rynku pierwotnym.
Mieszkania będą kupować raczej młodzi ludzie o średnim statusie materialnym,
korzystając z kredytów hipotecznych, choć te ciągle mają liczne ukryte
pułapki. Lokale będą kupowane w tym roku raczej na potrzeby własne, ale
te lepiej zlokalizowane mogą też służyć jako dobra lokata i dać przychody
z najmu. Powodzeniem będą się cieszyć w dalszym ciągu mieszkania dość
dobrze zlokalizowane, w dobrze utrzymanych nieruchomościach, raczej 2-
i 3-pokojowe. Klienci będą też poszukiwać lokali usytuowanych w eleganckich
kamienicach przeznaczonych na cele mieszkalnie lub użytkowe. Mieszkania
na rynku wtórnym będą też kupować dla swoich dzieci rodzice młodych studentów,
bo to dobra inwestycja, lepsza niż najem.
Rynek pierwotny - domy jednorodzinne
W 2007 roku powinniśmy zaobserwować powstawanie nowego trendu inwestycyjnego.
Będą to funkcjonalne domy jednorodzinne o pow. ok.120-200 mkw. powstające
w pobliżu dużych miast. Budynki zlokalizowane będą na ładnych, zagospodarowanych
działkach. Projekty te będą realizowane prze osoby prywatne jak i firmy
deweloperskie. Będzie to proces rozwijający się, a w latach 2008-2009
osiągnie swój szczyt popularności. Powstanie tych inwestycji wpłynie też
na dalszą stabilizację cen na rynku mieszkaniowym. Ceny na rynku domów
jednorodzinnych będą uzależnione od popytu i podaży, wzrost jeśli będzie
to w przedziale 2-3 procent.
Rynek wtórny - domy jednorodzinne
Rynek wtórny domów jednorodzinnych wydaje się bardzo spokojny. Podaż
tych nieruchomości jest bardzo duża; można mówić o dużym wyborze pod względem
lokalizacji, stylu architektonicznego, powierzchni, standardu wykończenia
i technologii czy wieku nieruchomości. Przy zakupie nieruchomości będą
się liczyć ich indywidualne cechy, no i oczywiście, cena, która podlega
znacznym negocjacjom. Główną wadą tego rynku jest to, że często kupujemy
dom, który został wybudowany z niemodnych i niepraktycznych materiałów.
Moda na materiały budowlane zmienia się błyskawicznie. To powoduje, że
decyzje o zakupie nie są łatwe, trzeba bowiem bardzo uważać, gdyż remont
takiej nieruchomości może się okazać nie tylko bardzo pracochłonny, ale
również kosztowny. W tym segmencie, moim zdaniem, nastąpi w przyszłym
roku nieznaczna korekta cen - do 10 proc. Jeśli ceny lokali mieszkalnych
będą piąć się w górę, to zainteresowanie domami jednorodzinnymi będzie
w 2007 roku jeszcze bardziej rosło.
Wynajem mieszkań
Rynek najmu będzie w dalszym ciągu alternatywą rynku kupna-sprzedaży.
Korzystają z niego ludzie mniej zamożni i ci, którzy pracują w obcych
miastach. Co prawda Ustawa o ochronie praw lokatorów została ponownie
znowelizowana, ale i tak jest niedoskonała i pozwala na nierówne traktowanie
właściciela i najemcy. Rynek najmu mieszkań jest podzielony na segment
tzw. tanich mieszkań i segment apartamentów wynajmowanych przez firmy
zarówno zagraniczne, jak i krajowe dla kadry menedżerskiej. Tych najemców
interesują lokale dobrze zlokalizowane i komfortowo wykończone. Podaż
takich mieszkań jest niewielka, a popyt w gospodarczo rozwijających się
miastach rośnie. Ceny w 2007 roku na rynku najmu mogą wzrosnąć średnio
o 5-10 proc. Należy pamiętać, że zmienią się też koszty utrzymania lokali,
planowana jest min. podwyżka energii elektrycznej, gazu ziemnego czy opłat
czynszowych. Będzie to miało decydujący wpływ na kształtowanie się cen
na rynku najmu w poszczególnych miastach oraz spadek rentowności inwestycji
na wynajem.
Tereny - działki budowlane
Na rynku cały czas daje się odczuć brak dobrej polityki planistycznej
gmin oraz rozbudowana biurokracja związana z uzyskiwaniem pozwoleń na
realizację inwestycji. Szacuję, że w 2007 roku ceny działek podniosą się
średnio 8-10 proc. Nastąpi wzrost zainteresowania zarówno klientów indywidualnych,
jak i deweloperów tymi nieruchomościami. Poszukiwane będą działki o dobrych
lokalizacjach, z dobrą infrastrukturą. Atrakcyjne treny pod inwestycje
deweloperskie będą sprzedawane od ręki po cenach czasem wyższych niż wywoławcze
tak długo, dopóki nie ustabilizuje się rynek mieszkaniowy.
Inwestowanie w rynek nieruchomości
Zakup nieruchomości to inwestycja długoterminowa obarczona sporym ryzykiem.
Warto podejmować współpracę z doświadczonymi profesjonalistami z rynku
nieruchomości, którzy pomogą dokonać trafnego wyboru nie tylko przy krótkotrwałej
inwestycji, ale i na lata. Jak zawsze należy być ostrożnym, nie kupować
kota w worku, uważać na tzw. okazje, pilnować swoich pieniędzy i czytać
wnikliwie wszystkie dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości.
Legislacja
W przygotowaniu jest wiele projektów promieszkaniowych, proinwestycyjnych.
Mam tu na myśli politykę podatkową i ustawodawstwo w zakresie planowania
przestrzennego czy skrócenie okresu ubiegania się o pozwolenie na budowę.
W Ministerstwie Budownictwa powstaje też ciekawy projekt dotyczący nieodpłatnego
przekazania gminom nieruchomości rolnych będących w zasobach Agencji Nieruchomości
Rolnych z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Przyczyni się to
do ożywienia rynku inwestycyjnego, powstaną projekty przeznaczone na wynajem.
Na większą skalę realizowane będzie budownictwo czynszowe, budownictwo
społeczne TBS. Pozwoli to na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ludzi
mniej zamożnych, których nie stać na zakup własnego "M", a ponadto
będzie też stymulować rozwój rynku wynajmu mieszkań, przyczyniając się
do zwiększenia migracji ludzi poszukujących pracy i tym samym stopniowego
zmniejszania bezrobocia. Rezultatem będzie też obniżka stawek najmu, który
zależeć będzie od funkcjonowania lokalnego rynku nieruchomości.
Kredyty hipoteczne
Po burzliwej walce o klientów banki zaczną ostrożniej udzielać kredytów
hipotecznych. Wzrosną wymagania dotyczące zdolności kredytowej, a także
zabezpieczeń. Nie wszystkich już będzie stać na "atrakcyjne kredyty
walutowe". Trzeba będzie się zadłużać w walucie krajowej podatnej
na wpływy politycznie i gospodarcze. Czasy "tanich pieniędzy"
wrócą nieprędko.
Rynek
Rynek nieruchomości jest zwierciadłem gospodarki. Życzę więc nam wszystkim,
aby w 2007 roki nastąpił jeszcze większy wzrost wskaźników ekonomicznych,
aby w portfelach zauważalna była podwyżka wynagrodzeń, a na rynku nieruchomości
utrzymywała się przyzwoita równowaga popytu i podaży.
2007.01.02
żródło: krn.pl
|