Biura nieruchomości: mieszkania - domy - działki budowlane
w Częstochowie
Artykuł 4:
Finansowanie kupna mieszkania - poradnik
Piotr Miączyński, Aleksandra Hac
Zakup domu czy mieszkania najczęściej finansuje nam bank. Dzisiaj kredyt
może dostać praktycznie każdy, ale łatwo wpaść w kredytową pułapkę.
Zanim podpiszesz umowę kupna mieszkania albo domu, musisz się postarać
o pieniądze.
Umowa
kupna mieszkania - wzory umów i poradnik
Ranking
kredytów mieszkaniowych - listopad 2006
Rządowe
dopłaty do kredytów mieszkaniowych - informator
Zanim podpiszesz umowę kupna mieszkania, musisz się postarać o pieniądze.
Dziś mało kto finansuje zakup nieruchomości z własnych oszczędności, zdecydowanie
częściej korzystamy z pomocy banku. A te rozdają kredyty na lewo i prawo.
Do zaciągnięcia takiego zobowiązania nie potrzeba nawet umowy o pracę.
Mało tego, rząd zaczął pomagać w spłacie kredytu i dopłaca przez osiem
lat do odsetek.
Niezależnie od tego, jak łatwo dostaniesz dziś kredyt, musisz uważać,
aby nie wpaść w pułapkę kredytową.
Aby jej uniknąć, przede wszystkim nie bierz kredytu równego swojej zdolności
kredytowej. Możesz się w przyszłości narazić na brak płynności finansowej
i obniżenie standardu życia. Jeśli weźmiesz kredyt niższy, niż wynikałoby
to z twojej zdolności kredytowej, zaoszczędzone dzięki temu pieniądze
warto odkładać na lokatach. Będzie to twoja "polisa bezpieczeństwa",
z której będziesz mógł przez pewien czas spłacać kredyt w sytuacji, kiedy
powinie ci się noga.
Sam kredyt nie wystarczy
Musisz pamiętać, że koszt zakupu nieruchomości to nie tylko cena, jaką
ustaliłeś ze sprzedającym. Chociaż banki nie wymagają dzisiaj wkładu własnego
i kredyt może pokryć całą wartość kupowanego mieszkania czy też domu,
to należy już wcześniej odłożyć pewną kwotę pieniędzy na opłaty związane
z zakupem.
Są to: notariusz, opłaty sądowe, skarbowe, prowizje bankowe, ubezpieczenie
kredytu oraz nieruchomości. Innymi słowy, bez grosza przy duszy na zakup
nieruchomości nie możesz sobie pozwolić.
Kwota, jaką musisz odłożyć na opłaty dodatkowe, wynosi ok. 8-10 proc.
wartości nieruchomości. Będzie ona niższa, jeśli bank nie pobiera prowizji
od udzielonego kredytu. Jeśli przy zakupie mieszkania korzystasz z usług
pośrednika - opłaty będą wyższe.
Gdy kupujesz nowe mieszkanie czy dom, musisz mieć kolejne 10 proc. wartości
nieruchomości na wykończenie. Do kwoty kredytu nie da się doliczyć ani
kosztów dodatkowych opłat, ani tych związanych z wykończeniem mieszkania
czy domu.
Jak wysoki kredyt?
Jak duży kredyt przyzna ci bank, zależy od samego banku i sposobu, w
jaki obliczy twoją zdolność kredytową (zdolność do spłacenia zaciągniętego
kredytu). Banki mają bardzo różne wymagania dotyczące dochodów. Jedne
wymagają bardzo wysokich dochodów, np. 850 zł na osobę, innym wystarczy
tylko 350 zł na osobę.
Przy obliczaniu zdolności kredytowej banki biorą najczęściej pod uwagę
koszt utrzymania nieruchomości (średnio to ok. 300-500 zł miesięcznie),
tzw. minimum socjalne, czyli pieniądze, które wydajesz na utrzymanie,
zobowiązania takie jak: inne kredyty, karty kredytowe, limity odnawialne,
alimenty, a czasem również poręczenia. Wszystkie te pozycje bank odejmuje
od dochodu. Reszta musi starczyć na zapłacenie raty kredytu.
Ile musisz zarabiać, aby dostać kredyt? Można przyjąć, że:
Czteroosobowa rodzina z dochodem netto 2000 zł uzyskiwanym z tytułu
umowy o pracę na czas nieokreślony, zamieszkała w małym mieście, bez samochodu
i kredytów może liczyć na pożyczkę do wysokości 110 tys. zł w złotych
(PLN) i 90 000 zł we frankach szwajcarskich (CHF).
Czteroosobowa rodzina z dochodem netto 3000 zł uzyskiwanym z tytułu
umowy o pracę na czas nieokreślony, żyjąca w dużym mieście, z samochodem,
ale bez kredytów - do 260 tys. zł w złotych i 200 tys. zł w we frankach
szwajcarskich.
Trzyosobowa rodzina z dochodem netto 4000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy
o pracę na czas nieokreślony mieszkająca w Warszawie - do 400 tys. zł
w złotych i 320 tys. zł we frankach szwajcarskich.
RADA! Jeżeli bankowiec czy doradca kredytowy przekonuje cię, że możesz
dostać więcej pieniędzy, nie przesadzaj z wysokością kredytu. Bezpieczny
kredyt to taki, który nie przekracza dwuipółkrotności twoich rocznych
dochodów brutto, albo kredyt do wysokości 80 proc. wartości twojej zdolności
kredytowej.
UWAGA! Do niedawna ktoś biorący kredyt we frankach mógł liczyć na kwotę
o 10-30 proc. wyższą niż w złotych. Ale w związku z wprowadzeniem tzw.
Rekomendacji S banki inaczej liczą zdolność kredytową klientów w obcych
walutach. Zgodnie z nią banki dla franka szwajcarskiego czy euro przyjmują
oprocentowanie złotego oraz liczą zdolność dla kwoty o 20 proc. wyższej
niż ta, o którą wnioskujesz. Czyli jeśli chcesz zaciągnąć kredyt na 300
tys. zł i w złotych oprocentowanie wyniesie 5,5 proc., a we frankach 3
proc., to bank policzy ci zdolność dla obcej waluty z oprocentowaniem
na poziomie 5,5 proc. i dla kwoty 360 tys. zł. To spowoduje, że część
osób może dostać kredyt o niższej wartości niż ta, o którą wnioskowała,
a część pożyczki w ogóle nie dostanie. Zdolność kredytową można sobie
jednak poprawić, biorąc kredyt na dłuższy okres.
Bank może nie przyznać ci kredytu również w sytuacji, gdy: niejasny jest
stan prawny nieruchomości, którą zamierzasz kupić, bądź zastrzeżenia budzi
twoja zła historia kredytowa zapisana w Biurze Informacji Kredytowej lub
wpis do Rejestru Niewypłacalnych Dłużników.
Frank szwajcarski, euro czy złoty
Na początku lat 90. co dziewiąty Polak decydował się na kredyty w euro
lub dolarach. Pożyczając 100 tys. zł w złotych, płaciło się miesięcznie
ponad 1,6 tys. zł raty. Pożyczając taką samą kwotę w euro, co miesiąc
do bankowej kasy oddawało się ok. 900 zł. Do niedawna wśród walut prym
wiódł frank szwajcarski. Teraz niektóre banki unikają kredytów we frankach
i sugerują złotówkowe, inne nadal darzą szwajcarską walutę sympatią. Co
wybrać?
Generalnie kredyt we frankach jest ciągle tańszy od tego w złotych. W
tym roku będą rosnąć stopy procentowe w Szwajcarii, ale prawdopodobnie
także i w Polsce. Jeśli wejdziemy do strefy euro, to kredyt we frankach
będzie tańszy od tego w euro (taka prawidłowość jest co najmniej od kilkunastu
lat). Jednym słowem, dobrze jest zarabiać w euro i spłacać kredyt we frankach,
bo oprocentowanie dla franków będzie niższe, a ryzyko kursowe bliskie
zera.
Zdarzają się także kredyty hipoteczne udzielane w koronie szwedzkiej
(SEK) oraz koronie norweskiej (NOK).
RADA! Przy braniu kredytu we frankach niezbędna jest konsekwencja. Innymi
słowy, jeśli nawet przez moment ponosi się drobne straty w porównaniu
z kredytem w złotych, to przez następne lata wyrównuje się to z nawiązką.
Uważaj na spread! Bank wypłaca kredyt walutowy w złotych przeliczony
według kursu kupna danej waluty. Spłata następuje zaś po kursie sprzedaży.
Różnica między tymi dwoma kursami (to właśnie nazywa się w języku bankowym
spreadem) sięga kilkunastu groszy. Faktyczne oprocentowanie kredytów walutowych
jest więc wyższe o 0,3-0,5 pkt proc., niż podają banki.
Ile lat będziemy spłacać kredyt
Banki najczęściej pożyczają pieniądze na 20-30 lat, ale kredyty udzielane
nawet na 45 lat zdarzają się coraz częściej. Niektórzy eksperci uważają
nawet, że kwestią czasu jest (podobnie jak w Wielkiej Brytanii) spłacanie
kredytów przez... dzieci i wnuki! Pamiętaj jednak, że banki chętniej dają
kredyty, zanim przejdzie się na emeryturę.
Czyli jeśli jesteś kobietą i masz 30 lat - dostaniesz najprawdopodobniej
kredyt z okresem spłaty nie dłuższym niż 30 lat (kobiety na emeryturę
przechodzą w wieku 60 lat). Niektóre banki żądają również spłaty przed
ukończeniem przez kredytobiorcę 70. roku życia.
Oczywiście im dłuższy okres spłaty kredytu wybierzemy, tym mniejsze raty
będziemy płacić.
Oprocentowanie
Średnie oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie to: dla franka szwajcarskiego
2,5-3 proc.; złotego - 5,5 proc.; euro - 4 proc. Przy czym obecnie dla
złotego oprocentowanie nie zmienia się, ale dla euro i franka rośnie.
Oprocentowanie kredytu może być stałe, czyli nie zmieniać się przez cały
okres spłaty kredytu, albo zmienne, czyli rosnąć lub maleć w trakcie spłaty.
W Polsce tylko jeden bank - Nykredit - oferuje kredyty w euro o stałej
stopie i wynosi ona 7 proc.
Na oprocentowanie kredytu składają się dwie rzeczy: marża dla banku oraz
tzw. stawka Wibor, Libor bądź Euribor.
Oprocentowanie kredytów złotowych ustala się na podstawie stawki Wibor,
czyli ceny pieniądza na polskim rynku międzybankowym.
Kredytów w dolarach oraz frankach szwajcarskich - na podstawie stawki
Libor, tj. stopy procentowej depozytów oferowanych na rynku międzybankowym
w Londynie przez cztery największe banki (Bankers Trust, Bank of Tokyo,
Barclays i National Westminster).
W euro - na podstawie Euribor, stopy procentowej kredytów w strefie euro
oferowanych przez jeden bank innemu bankowi. Jest to średnie notowanie
z 57 największych banków ze strefy euro.
Do tych stawek bank dolicza swoją marżę, która w Polsce wynosi dla złotych
od 0,8 do 1.3 proc., a dla franka i euro od 1,1 do 1,8 proc. Pamiętaj
o tym, żeby mieć wyraźnie w umowie zaznaczone, że na oprocentowanie twojego
kredytu składa się marża np. w wysokości 1 proc. oraz np. stawka Libor.
Czemu? Niektóre banki nie stosują marż, lecz same, decyzjami własnych
zarządów, ustalają oprocentowania. Te banki mogą w tej chwili kusić niskimi
stawkami, a później decyzją zarządu gwałtownie je podwyższyć.
Raty równe czy coraz mniejsze?
Kiedy będziesz podejmować decyzję o zaciągnięciu kredytu, musisz również
wybrać, w jakich ratach chcesz go spłacać? Jeśli wybierzesz równe, to
co miesiąc do banku będziesz wpłacać mniej więcej taką samą kwotę pieniędzy.
Raty w tym systemie są przez kilkanaście lat niższe niż w systemie rat
malejących. Ta metoda opłaca się kredytobiorcom o przeciętnych, za to
stałych i pewnych dochodach.
Jeśli wybierzesz raty malejące, kredyt będziesz spłacać szybciej i więcej
kapitału niż w systemie rat równych. Pierwsza rata jest wysoka (o mniej
więcej 30 proc. więcej niż przy spłacaniu kredytu w ratach równych), a
przez kolejne lata coraz niższe. Wybierając tę metodę, zapłacisz mniej
odsetek od kredytu, niż gdybyś wybrał system rat równych. Specjaliści
twierdzą, że spłata kredytu w ratach malejących opłaca się osobom, które
dużo zarabiają w tym momencie, ale za kilkanaście lat ich dochody się
gwałtownie zmniejszą, bo np. przejdą na emeryturę.
Raty malejące opłacają się również w sytuacji, kiedy zależy nam na szybkiej
spłacie kredytu.
Przewalutowanie
Kiedy frank czy dolar idzie w górę, płacisz większe raty. Można przed
tym uciec, zmieniając walutę kredytu, np. z franków na złote.
Problem polega na tym, że ludzie decydują się na przewalutowanie w najgorszych
możliwych momentach. Jeśli kredytobiorca przez trzy lata spłaca raty we
frankach (cały czas niższe niż w złotych), a po informacji, że złoty się
osłabił o 5 gr, przewalutowuje kredyt, to nie dość, że traci np. 15 tys.
zł, to jeszcze płaci wyższe raty.
W przypadku przewalutowania trzeba zwrócić uwagę na spread. Banki kwotę
kredytu do spłacenia policzą po cenie sprzedaży waluty, w której go zaciągnęliśmy.
Co z przewalutowaniem?
1. Część doradców finansowych twierdzi: bądź konsekwentny. Jeśli, kredytobiorco,
zdecydowałeś się na franka, to przy nim trwaj i nie przewalutowuj kredytu.
W dłuższej perspektywie to się opłaci.
2. Przed przewalutowaniem klient powinien dostać analizę opłacalności
swojej decyzji. Bankom oczywiście na tym nie zależy, bo zarabiają na spreadach
- koszt przewalutowania z uwagi na spread to ok. 4-5 proc. kwoty kredytu.
3. To, co zarobiłeś na różnicy między kredytem walutowym a złotówkowym,
odkładaj i inwestuj. Jeśli waluta pójdzie tymczasowo w górę, będziesz
miał "poduszkę powietrzną".
4. Oczywiście przewalutowanie w określonych sytuacjach jest opłacalne.
Jeśli ktoś pożyczył franki po 3 zł, a teraz frank kosztuje 2,5 zł, to
zrealizowanie zysku rzędu kilkudziesięciu tysięcy może być kuszące.
Źródło: Gazeta.pl
|
