Hotele, hotels
Hotels London, Warsaw, Hotels Cracow, Czestochowa
   

Nieruchomości Częstochowa

Nieruchomości w Częstochowie

Biura nieruchomości: mieszkania - domy - działki budowlane w Częstochowie

Artykuł 4:

Finansowanie kupna mieszkania - poradnik
Piotr Miączyński, Aleksandra Hac

Zakup domu czy mieszkania najczęściej finansuje nam bank. Dzisiaj kredyt może dostać praktycznie każdy, ale łatwo wpaść w kredytową pułapkę.

Zanim podpiszesz umowę kupna mieszkania albo domu, musisz się postarać o pieniądze.

Umowa kupna mieszkania - wzory umów i poradnik

Ranking kredytów mieszkaniowych - listopad 2006

Rządowe dopłaty do kredytów mieszkaniowych - informator

Zanim podpiszesz umowę kupna mieszkania, musisz się postarać o pieniądze. Dziś mało kto finansuje zakup nieruchomości z własnych oszczędności, zdecydowanie częściej korzystamy z pomocy banku. A te rozdają kredyty na lewo i prawo. Do zaciągnięcia takiego zobowiązania nie potrzeba nawet umowy o pracę. Mało tego, rząd zaczął pomagać w spłacie kredytu i dopłaca przez osiem lat do odsetek.

Niezależnie od tego, jak łatwo dostaniesz dziś kredyt, musisz uważać, aby nie wpaść w pułapkę kredytową.

Aby jej uniknąć, przede wszystkim nie bierz kredytu równego swojej zdolności kredytowej. Możesz się w przyszłości narazić na brak płynności finansowej i obniżenie standardu życia. Jeśli weźmiesz kredyt niższy, niż wynikałoby to z twojej zdolności kredytowej, zaoszczędzone dzięki temu pieniądze warto odkładać na lokatach. Będzie to twoja "polisa bezpieczeństwa", z której będziesz mógł przez pewien czas spłacać kredyt w sytuacji, kiedy powinie ci się noga.

Sam kredyt nie wystarczy

Musisz pamiętać, że koszt zakupu nieruchomości to nie tylko cena, jaką ustaliłeś ze sprzedającym. Chociaż banki nie wymagają dzisiaj wkładu własnego i kredyt może pokryć całą wartość kupowanego mieszkania czy też domu, to należy już wcześniej odłożyć pewną kwotę pieniędzy na opłaty związane z zakupem.

Są to: notariusz, opłaty sądowe, skarbowe, prowizje bankowe, ubezpieczenie kredytu oraz nieruchomości. Innymi słowy, bez grosza przy duszy na zakup nieruchomości nie możesz sobie pozwolić.

Kwota, jaką musisz odłożyć na opłaty dodatkowe, wynosi ok. 8-10 proc. wartości nieruchomości. Będzie ona niższa, jeśli bank nie pobiera prowizji od udzielonego kredytu. Jeśli przy zakupie mieszkania korzystasz z usług pośrednika - opłaty będą wyższe.

Gdy kupujesz nowe mieszkanie czy dom, musisz mieć kolejne 10 proc. wartości nieruchomości na wykończenie. Do kwoty kredytu nie da się doliczyć ani kosztów dodatkowych opłat, ani tych związanych z wykończeniem mieszkania czy domu.

Jak wysoki kredyt?

Jak duży kredyt przyzna ci bank, zależy od samego banku i sposobu, w jaki obliczy twoją zdolność kredytową (zdolność do spłacenia zaciągniętego kredytu). Banki mają bardzo różne wymagania dotyczące dochodów. Jedne wymagają bardzo wysokich dochodów, np. 850 zł na osobę, innym wystarczy tylko 350 zł na osobę.

Przy obliczaniu zdolności kredytowej banki biorą najczęściej pod uwagę koszt utrzymania nieruchomości (średnio to ok. 300-500 zł miesięcznie), tzw. minimum socjalne, czyli pieniądze, które wydajesz na utrzymanie, zobowiązania takie jak: inne kredyty, karty kredytowe, limity odnawialne, alimenty, a czasem również poręczenia. Wszystkie te pozycje bank odejmuje od dochodu. Reszta musi starczyć na zapłacenie raty kredytu.

Ile musisz zarabiać, aby dostać kredyt? Można przyjąć, że:

• Czteroosobowa rodzina z dochodem netto 2000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, zamieszkała w małym mieście, bez samochodu i kredytów może liczyć na pożyczkę do wysokości 110 tys. zł w złotych (PLN) i 90 000 zł we frankach szwajcarskich (CHF).

• Czteroosobowa rodzina z dochodem netto 3000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, żyjąca w dużym mieście, z samochodem, ale bez kredytów - do 260 tys. zł w złotych i 200 tys. zł w we frankach szwajcarskich.

• Trzyosobowa rodzina z dochodem netto 4000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony mieszkająca w Warszawie - do 400 tys. zł w złotych i 320 tys. zł we frankach szwajcarskich.

RADA! Jeżeli bankowiec czy doradca kredytowy przekonuje cię, że możesz dostać więcej pieniędzy, nie przesadzaj z wysokością kredytu. Bezpieczny kredyt to taki, który nie przekracza dwuipółkrotności twoich rocznych dochodów brutto, albo kredyt do wysokości 80 proc. wartości twojej zdolności kredytowej.

UWAGA! Do niedawna ktoś biorący kredyt we frankach mógł liczyć na kwotę o 10-30 proc. wyższą niż w złotych. Ale w związku z wprowadzeniem tzw. Rekomendacji S banki inaczej liczą zdolność kredytową klientów w obcych walutach. Zgodnie z nią banki dla franka szwajcarskiego czy euro przyjmują oprocentowanie złotego oraz liczą zdolność dla kwoty o 20 proc. wyższej niż ta, o którą wnioskujesz. Czyli jeśli chcesz zaciągnąć kredyt na 300 tys. zł i w złotych oprocentowanie wyniesie 5,5 proc., a we frankach 3 proc., to bank policzy ci zdolność dla obcej waluty z oprocentowaniem na poziomie 5,5 proc. i dla kwoty 360 tys. zł. To spowoduje, że część osób może dostać kredyt o niższej wartości niż ta, o którą wnioskowała, a część pożyczki w ogóle nie dostanie. Zdolność kredytową można sobie jednak poprawić, biorąc kredyt na dłuższy okres.

Bank może nie przyznać ci kredytu również w sytuacji, gdy: niejasny jest stan prawny nieruchomości, którą zamierzasz kupić, bądź zastrzeżenia budzi twoja zła historia kredytowa zapisana w Biurze Informacji Kredytowej lub wpis do Rejestru Niewypłacalnych Dłużników.

Frank szwajcarski, euro czy złoty

Na początku lat 90. co dziewiąty Polak decydował się na kredyty w euro lub dolarach. Pożyczając 100 tys. zł w złotych, płaciło się miesięcznie ponad 1,6 tys. zł raty. Pożyczając taką samą kwotę w euro, co miesiąc do bankowej kasy oddawało się ok. 900 zł. Do niedawna wśród walut prym wiódł frank szwajcarski. Teraz niektóre banki unikają kredytów we frankach i sugerują złotówkowe, inne nadal darzą szwajcarską walutę sympatią. Co wybrać?

Generalnie kredyt we frankach jest ciągle tańszy od tego w złotych. W tym roku będą rosnąć stopy procentowe w Szwajcarii, ale prawdopodobnie także i w Polsce. Jeśli wejdziemy do strefy euro, to kredyt we frankach będzie tańszy od tego w euro (taka prawidłowość jest co najmniej od kilkunastu lat). Jednym słowem, dobrze jest zarabiać w euro i spłacać kredyt we frankach, bo oprocentowanie dla franków będzie niższe, a ryzyko kursowe bliskie zera.

Zdarzają się także kredyty hipoteczne udzielane w koronie szwedzkiej (SEK) oraz koronie norweskiej (NOK).

RADA! Przy braniu kredytu we frankach niezbędna jest konsekwencja. Innymi słowy, jeśli nawet przez moment ponosi się drobne straty w porównaniu z kredytem w złotych, to przez następne lata wyrównuje się to z nawiązką.

Uważaj na spread! Bank wypłaca kredyt walutowy w złotych przeliczony według kursu kupna danej waluty. Spłata następuje zaś po kursie sprzedaży. Różnica między tymi dwoma kursami (to właśnie nazywa się w języku bankowym spreadem) sięga kilkunastu groszy. Faktyczne oprocentowanie kredytów walutowych jest więc wyższe o 0,3-0,5 pkt proc., niż podają banki.

Ile lat będziemy spłacać kredyt

Banki najczęściej pożyczają pieniądze na 20-30 lat, ale kredyty udzielane nawet na 45 lat zdarzają się coraz częściej. Niektórzy eksperci uważają nawet, że kwestią czasu jest (podobnie jak w Wielkiej Brytanii) spłacanie kredytów przez... dzieci i wnuki! Pamiętaj jednak, że banki chętniej dają kredyty, zanim przejdzie się na emeryturę.

Czyli jeśli jesteś kobietą i masz 30 lat - dostaniesz najprawdopodobniej kredyt z okresem spłaty nie dłuższym niż 30 lat (kobiety na emeryturę przechodzą w wieku 60 lat). Niektóre banki żądają również spłaty przed ukończeniem przez kredytobiorcę 70. roku życia.

Oczywiście im dłuższy okres spłaty kredytu wybierzemy, tym mniejsze raty będziemy płacić.

Oprocentowanie

Średnie oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie to: dla franka szwajcarskiego 2,5-3 proc.; złotego - 5,5 proc.; euro - 4 proc. Przy czym obecnie dla złotego oprocentowanie nie zmienia się, ale dla euro i franka rośnie.

Oprocentowanie kredytu może być stałe, czyli nie zmieniać się przez cały okres spłaty kredytu, albo zmienne, czyli rosnąć lub maleć w trakcie spłaty. W Polsce tylko jeden bank - Nykredit - oferuje kredyty w euro o stałej stopie i wynosi ona 7 proc.

Na oprocentowanie kredytu składają się dwie rzeczy: marża dla banku oraz tzw. stawka Wibor, Libor bądź Euribor.

Oprocentowanie kredytów złotowych ustala się na podstawie stawki Wibor, czyli ceny pieniądza na polskim rynku międzybankowym.

Kredytów w dolarach oraz frankach szwajcarskich - na podstawie stawki Libor, tj. stopy procentowej depozytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez cztery największe banki (Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays i National Westminster).

W euro - na podstawie Euribor, stopy procentowej kredytów w strefie euro oferowanych przez jeden bank innemu bankowi. Jest to średnie notowanie z 57 największych banków ze strefy euro.

Do tych stawek bank dolicza swoją marżę, która w Polsce wynosi dla złotych od 0,8 do 1.3 proc., a dla franka i euro od 1,1 do 1,8 proc. Pamiętaj o tym, żeby mieć wyraźnie w umowie zaznaczone, że na oprocentowanie twojego kredytu składa się marża np. w wysokości 1 proc. oraz np. stawka Libor.

Czemu? Niektóre banki nie stosują marż, lecz same, decyzjami własnych zarządów, ustalają oprocentowania. Te banki mogą w tej chwili kusić niskimi stawkami, a później decyzją zarządu gwałtownie je podwyższyć.

Raty równe czy coraz mniejsze?

Kiedy będziesz podejmować decyzję o zaciągnięciu kredytu, musisz również wybrać, w jakich ratach chcesz go spłacać? Jeśli wybierzesz równe, to co miesiąc do banku będziesz wpłacać mniej więcej taką samą kwotę pieniędzy. Raty w tym systemie są przez kilkanaście lat niższe niż w systemie rat malejących. Ta metoda opłaca się kredytobiorcom o przeciętnych, za to stałych i pewnych dochodach.

Jeśli wybierzesz raty malejące, kredyt będziesz spłacać szybciej i więcej kapitału niż w systemie rat równych. Pierwsza rata jest wysoka (o mniej więcej 30 proc. więcej niż przy spłacaniu kredytu w ratach równych), a przez kolejne lata coraz niższe. Wybierając tę metodę, zapłacisz mniej odsetek od kredytu, niż gdybyś wybrał system rat równych. Specjaliści twierdzą, że spłata kredytu w ratach malejących opłaca się osobom, które dużo zarabiają w tym momencie, ale za kilkanaście lat ich dochody się gwałtownie zmniejszą, bo np. przejdą na emeryturę.

Raty malejące opłacają się również w sytuacji, kiedy zależy nam na szybkiej spłacie kredytu.

Przewalutowanie

Kiedy frank czy dolar idzie w górę, płacisz większe raty. Można przed tym uciec, zmieniając walutę kredytu, np. z franków na złote.

Problem polega na tym, że ludzie decydują się na przewalutowanie w najgorszych możliwych momentach. Jeśli kredytobiorca przez trzy lata spłaca raty we frankach (cały czas niższe niż w złotych), a po informacji, że złoty się osłabił o 5 gr, przewalutowuje kredyt, to nie dość, że traci np. 15 tys. zł, to jeszcze płaci wyższe raty.

W przypadku przewalutowania trzeba zwrócić uwagę na spread. Banki kwotę kredytu do spłacenia policzą po cenie sprzedaży waluty, w której go zaciągnęliśmy.

Co z przewalutowaniem?

1. Część doradców finansowych twierdzi: bądź konsekwentny. Jeśli, kredytobiorco, zdecydowałeś się na franka, to przy nim trwaj i nie przewalutowuj kredytu. W dłuższej perspektywie to się opłaci.

2. Przed przewalutowaniem klient powinien dostać analizę opłacalności swojej decyzji. Bankom oczywiście na tym nie zależy, bo zarabiają na spreadach - koszt przewalutowania z uwagi na spread to ok. 4-5 proc. kwoty kredytu.

3. To, co zarobiłeś na różnicy między kredytem walutowym a złotówkowym, odkładaj i inwestuj. Jeśli waluta pójdzie tymczasowo w górę, będziesz miał "poduszkę powietrzną".

4. Oczywiście przewalutowanie w określonych sytuacjach jest opłacalne. Jeśli ktoś pożyczył franki po 3 zł, a teraz frank kosztuje 2,5 zł, to zrealizowanie zysku rzędu kilkudziesięciu tysięcy może być kuszące.

Źródło: Gazeta.pl

Co Ci da członkostwo w Złotym Klubie?

Copyright 2006-2008 MIG hosting, Kontakt